Previous Entry Share Next Entry
Недвижимость в Краснодаре дешевеет и будет дальше дешеветь
mono_polist
Многие думают, что если вложить деньги в недвижимость, то всегда будет доход, потому что недвижимость всегда дорожает и никогда не упадет. Такое мнение для меня выглядит мягко говоря нелепо. Так рассуждают люди, которые никогда не открывали ни один учебник по экономике, которые не интересуются новостями из сферы финансов. История знает массу примеров как люди во многих странах так думали, а в итоге остались без недвижимости и без денег.

Мы живем в России, у нас своя история. Очень часто от экспертов по недвижимости мы можем услышать, что жилье всегда в цене, но как раз этим экспертам в первую очередь я бы не стала доверять. Жизнь меня научила, что если хочешь услышать совет из области финансов - спроси у специалиста из другой сферы. Это лучше работает.

В последнее время волей не волей, но мне приходится следить за новостями о ценах на недвижимость в Краснодаре. Сейчас в городе строят новые жилые дома на каждом шагу. Всё логично: есть спрос - надо строить. Не секрет, что Краснодар частенько становится лидером по вводу жилья в ЮФО и в целом по России после Москвы и Питера. Да вот только большинство строительных компаний не делают прогнозы на будущее, они строят, потому что все строят и получают большие деньги и думают, что так будет вечно, ну или по крайней мере они успеют всё распродать пока гром не грянет.



Кто и как покупает квартиры? По статистике лишь единицы покупают квартиры за наличку, как правило, они копят деньги. Таким людям всегда смешно, когда говорят, что инфляция съедает накопления. Они тихо помалкивают и продолжают дальше откладывать деньги на вкладах в банке. Но большинство покупают квартиры в кредит, по ипотеке, господдержке и т.д. Не мало приезжих покупает квартиры в Краснодаре, а с присоединенением Крыма количество продаж сильно возросло. Сейчас украинцы рассосались по территории, а остальные приезжие приезжают медленно, а не в большом количестве.

Скоро настанет момент, когда спрос пресытится, а квартиры будут продолжать строить. Сейчас недвижимость стала по чуть-чуть дешеветь, а дальше будет дешеветь еще больше.

По слухам некоторые краснодарские строительные компании не могут продать новые квартиры, потому что нет спроса на их горе-жилье. Особенно нет спроса там, где просят много, а квартиры мягко говоря плохого качества. Знаю одной компании пришлось полностью уволить отдел продаж и нанять новых сотрудников, чтобы те лучше продавали квартиры, правда им это не помогло и они повесили большой рекламный щит возле трассы, но продаж как не было, так и нет.

О всевозможных скидках и акциях в сфере недвижимости совсем молчу. Посмотрите на объявления на остановках, везде пишут одно: "куплю квартиру, сниму квартиру, сдаю квартиру, дам денег вдолг, продаются квартиры от застройщика, дешевое жилье, жилье со скидкой" и бла-бла-бла. Если квартиры хорошо продаются не будет рекламы. Реклама на столбах висит там, где не идут продажи. Про некоторые жилые комплексы я даже не слышала, потому что у них есть продажи, а следовательно им не надо давать объявления. Но многие строят горе-жилье с большой наценкой у черта на куличках и продать такое жилье даже опытный продажник не всегда сможет.

С элитной новой недвижимостью дело обстоит никак не лучше. Знаю несколько домов, которые построены несколько лет назад, но в лучшем случае вечером горит 5 окон, и проведены в лучшем случае 10 кондиционеров. По кондиционерам, свету в окнах, занавесках, внешней отделки на балконах хорошо видно живут там люди или нет. Вечно сдерживать высокую цену на недвижимость строителям будет не выгодно, поэтому она будет со временем снижаться.

На днях довелось побывать в главном офисе Сбербанка, и пока девушка тупила и меняла в анкете две строчки в течение 40 минут, я решила почитать лежаший рядом журнал о ценных бумагах. Там приведена подробная статистика, что продажа недвижимости с 2010 по 2014 гг в России медленно падает. Общая температура по палате нас не сильно радует, где-то недвижимость может продаваться, а где-то падать, это не аргумент, а лишь один тревожный звоночек.

На днях в газете "Ва-банк" напечатали маленькое сообщение, что квартиры в Краснодаре подешевели во втором квартале 2015 года. Понятно, что такая газета не сильный финансовый советник, но на новость ссылались из государственного ведомства. Второй тревожный звоночек.

В интернете нашла вообще интересные новости:

Краснодар и Ростов наряду с Иркутском, Новосибирском и Кемерово вошли в список городов, где риск невозврата кредитов намного выше, чем в целом по стране. Доля семей с непогашенными кредитами в столицах Кубани и Дона составила 39% и 32% соответственно. При этом рекордсменом по этому показателю стала Тюмень (48%), а Москва оказалась в конце списка (22%), сообщается в исследовании департамента социологии Финансового университета при Правительстве РФ. http://kuban.rbc.ru/krasnodar/25/03/2015/5592b3089a7947d55bf521df О чем это говорит? В Краснодаре часто выдают кредиты и на жилье в том числе, а вот доля невозврата растет...

По итогам 2015 г. ожидается снижение объема продаж ипотечных кредитов на 30%, рассказал директор Краснодарского филиала Банка Москвы Валерий Гапонов. Однако к сокращению выдачи ипотеки привел не только рост ставок и снижение платежеспособного спроса населения. Сами кредитные организации начали серьезно «фильтровать» клиентов, чтобы не допустить будущих просрочек. http://kuban.rbc.ru/krasnodar/26/02/2015/5592b4679a7947e00d5b5ae1 Снижение ипотеки - снижение стоимости жилья в будущем, потому как никто не будет покупать горе-жилье.

Неплохая статья, где эксперты аккуратно говорят, что краснодарский рынок бизок к насыщению. Некоторые уже отмечают признаки профицита, который прогнозировался только на 2016 год. http://www.bn.ru/krasnodarskii-krai/articles/2014/11/17/202425.html

Недвижимость в России будет дешеветь на 3% ежегодно http://www.gipernn.ru/novosti/nedvizhimost/nedvizhimost-v-rossii-budet-deshevet-na-3-ezhegodno

В мае количество желающих купить квартиру на вторичном рынке в Москве снизилось на 29,5% по сравнению с апрелем, говорится в исследовании агентства «Инком-Недвижимость». (В Краснодаре конечно такого нет. Но что есть в Москве сейчас в Краснодаре будет через пару лет) http://www.gazeta.ru/realty/2015/06/03_a_6743313.shtml

Такие дела.

Posts from This Journal by “деньги” Tag

  • Сообщество Кубани на Golos.io приглашает авторов

    Пишет singas "Приветствую всех! Хочу обратиться ко всем блогерам Краснодарского края и Адыгеи с предложением о взаимовыгодном…

  • Куда жаловаться на поборы в саду?

    Если в вашем государственном детском саду постоянно идут поборы, то вы на законном основании можете пожаловаться в соответствующие органы. Все…

  • Как косить бабло блогеру

    Секция про монетизацию на Нефоруме для меня была очень интересной и полезной, хоть я и продаю рекламу в блоге уже 7 лет, но все равно решила…

  • Миллиарды

    Тема финансов не дает мне покоя. Всегда интересно, чем живут и как думают богатые люди, люди у которых есть всё. Новый сериал этого года -…

  • Появился новый банк

    Помните был «Лето банк»? Оказывается в марте этого года он переименовался в «Почта банк». Новый банк создан совместно…

  • Вам, скорее всего, одобрят ипотечный кредит, если...

    Всегда интересно наблюдать за деятельностью компаний, чей бизнес мне интересен. Не так давно банк Тинькофф стал предлагать свои услуги в…

  • Центральный банк лишил лицензии у банка «Тусар»

    Еще в начале сентября у банка "Тусар" были самые высокие проценты по банковским вкладам. Поискав про него инфу в интернете, увидела, что…

  • Август

    Как начинается август так сразу грядет какая-то жопа. Надоело.

  • Банк ограбили

    На 2 часа опаздали, а так бы увидели как банк грабят. В 17.00 пишут, что грабанули "Капитал-банк", что возле Авроры. А мы как раз проходили…


promo mono_polist october 26, 14:42 9
Buy for 20 tokens
Чтобы оказаться в горной местности не обязательно ехать куда-то очень далеко. Уже в 60 км от Краснодара начинаются горы и красивые виды. Например, расскажу о станице Дербентской, что в Северском районе. Она основана в 19 веке казаками. Станица находится в ущелье реки Иль в горно-лесной зоне…

  • 1
Чем меньше коррупционная составляющая, тем ниже себестоимость квадратного метра)

Цена на рынке станет формироваться за счет других составляющих. Согласись, что квартира в одинаковых проектах, одна в ебенях московской, вторая в центре, не могут стоить одинаково. И уж точно цена метра не будет зависит от себестоимости, это от дикости рынка всё. Падение цен идет уже года два, но падение в отдаленных частях города. На точечной застройке такого резкого контраста нет. В общем если у тебя дешевая хатка в гетто, то она будет дешеветь. Нужно уже чуть шире думать, а не просто о квадратных метрах.

Здравствуйте! Ваша запись попала в топ-25 популярных записей LiveJournal южного региона. Подробнее о рейтинге читайте в Справке.

Оля, ты сама веришь в то что написала?


Поясню.
Уважаемый ps_42 всё верно написал.
1.
В Краснодаре идет насыщение бюджетного жилья, сейчас на рынке всё больше начали появляться предложения жилья так называемого бизнес класса и выше.
Народ стал разборчив в жилье.
Если 20 лет назад человек радовался, если в его квартире кухня больше 10к.м., то сейчас уже начинают выбирать жильё по другим критериям: наличие консьержа, скоростных лифтов, свободная планировка, высокие потолки, большая дворовая территория и т.д.

2.
Допустим, вся недвижимость начнет падать в цене. Что произойдет?
Правильно, приедут покупатели из малых городов, сел и хуторов и начнут скупать. Рынок опять поползет вверх.

Падать в цене могут отдельные районы, а в общем динамика только в вверх.

Если снизить процент по ипотеке, то опять же выстроится очередь из желающих купить.

Есть статистика, по количество семей нуждающихся в недвижимости и судя по этим данным ещё строить и строить...

Рынку недвижимости ещё есть куда расти.

1 - ерунда
2 - такого не будет

Баба Яга против? Где контраргументы?

Что скажешь на этот график?


Данные взяты на сайте федеральной службы государственной статистики.

Честно - долго объяснять. Если коротко и сумбурно - у людей в головах сейчас кризис, рынок присытился квартирами в дешевых панельных и и 6ти этажных газобетонных домах с чистовой отделкой. Сейчас актуальны квартиры в домах из монолит-кирпича и аналогах. Но цена метра в них выше, колеблется около 40 тыс. Это разумная цена, но и за эти деньги люди не особо хотят покупать. Потому как цена 1й квартиры - около 2х миллионов. Люди, которые хотят в них жить сейчас столько не зарабатывают (уточните, какая счас средняя официальная зарплата), чтобы скопить. А ипотека будет стоить дорого. А те, кто покупает, чтобы сдавать - не берут такие квартиры, не выгодно. В реале сейчас выгоднее 2 млн в банк положить - будет до 17000 руб в месяц, а вот кому за такую сумму можно 1к кв сдать?

Что же касается перепродажи квартир, ну вот например, кто у вас купить квартиру из ЖК Московский, эту панельную халупу, за 2 с лишним млн? А это вроде как рыночная цена вторички там..

Мое мнение - счас пошел тренд -обязательно должна быть квартира и машина. Если этого нет - человек уже сам себя начинает считать неполноценным.

Кстати, беглый поиск аналитики показал:
http://macon-realty.ru/analytics/show/?id=1619
http://macon-realty.ru/analytics/show/?id=1626

Edited at 2015-08-18 11:11 am (UTC)

Частично согласен, но:

Что будет с 2млн через 10 лет? А что будет с квартирой через 10 лет?
Стоимость аренды квартиры тоже не стоит на месте.
В дальнесрочной перспективе выгоднее иметь квартиру под сдачу, чем счет в банке. (Моё субъективное мнение)

Через 10 лет квартира потребует хорошего ремонта (тыс 300 миниумум), и думаю будет стоить максимум раза в 2 больше. Плюс деньги от сдачи в аренду (12000*120 = 1440000). получается 5 млн.
Через 10 лет 2 млн, если их положить под 11% станут почти 6 млн.

Итого - выгоднее класть деньги в банк, или, в крайнем случае - одинаково.

да, а ещё можно было позавчера купить евро на 5 рублей дешевле, чем сегодня продать - никакая наценка на квартиру не сравнится с этой доходностью!!!
а учитывая потребность банков в клиентах многие из них сейчас предлагают по сути вклады до востребования по рыночным ставкам (например 10-12 годовых), на которых должна лежать минимальная сумма 10-100тыр, а остальное хоть каждый день крути то в валюту, то в рубли, то в ценные бумаги, если соображаешь. О каком заработке на арендной плате с квартиры может идти речь, я прям смеюсь!

да, а если учесть что сейчас многие банки предлагают по сути вклады до востребования по ставкам 9-12 годовых, на которых должна сохранятся минималка в 5-100тыр, а остальное можно крутить хоть по 5 раз в день, причем иногда не приходя в банк, а по интернету, и вы могли позавчера купить на рубли евро на 5 рублей дешевле, чем сегодня продать, то какая там доходность от сдачи квартиры в аренду (когда арендатора ещё надо найти) - я валяюсь от смеха просто!

Как у вас грустно с недвижимостью...
У нас (Саратов и область) очень быстро все распродается...
В строящихся домах, которые еще не сданы, чаще всего заранее уже все квартиры куплены.

Немаловажные факторы влияющие на цену квадратных метров:
1. Курс Доллара/Евро (да, у нас и стакан семечек у бабки на базаре привязан к курсу)
2. Инфляция

По поводу нежилых квартир.
А ты пойди купи квартиру в таком доме. Практически все квартиры распродаются ещё на стадии строительства, а то, что они стоят без ремонта ещё не показатель.
У меня в доме целый подъезд уже 5 лет стоит пустой, ждет своего часа. Так же в нашем доме есть жильцы которые владеют несколькими этажами и спокойно сдают эти квартиры. Так же на моей лестничной клетке стоит пустая квартира, хозяйка приезжает раз в год, оплатит коммуналку и сваливает ещё на год. Этажом ниже стоит квартира, родители купили сыну "на вырост", на данный момент он учится в школе.

это как раз и подтверждает следующий постулат ТП:
"Скоро настанет момент, когда спрос пресытится, а квартиры будут продолжать строить."
Только я бы добавил одно слово: "а квартиры будут ПЫТАТЬСЯ продолжать строить."

А когда наступит это "скоро"? Через год, пять, десять, двадцать, пятьдесят лет?
На данный момент население Краснодара только увеличивается, следовательно постоянно требуется новое жильё, если наступит отток населения, то тогда, возможно, что-то измениться на рынке недвижимости, а пока...

это "скоро" может наступить даже буквально через пару месяцев.
если сейчас brent упадёт ниже $40 и продержится какое-то время (месяц-два), то обнищание произойдёт очень быстро, и банки ипотеку перестанут выдавать, и ещё много других неприятностей может нас поджидать.
но может и пронесёт, посмотрим.
совсем немного осталось подождать.
а пока ситуация уже такова, что застройщики уже сами обзванивают своих клиентов (стоит только один раз им позвонить, чтобы у них появился ваш телефон) и предлагают невиданные скидки.
объёмы реализации упали очень и очень сильно

Ну это скорее всего временное явление, которое может замедлить строительство (временно), опять же позволит "очистить" строительный рынок от строителей шанхай-хаусов.
А если смотреть на дальнесрочную перспективу, если экономика не свалится в бездну и будет хотя бы более менее стабильно, то ждать, что застройщики начнут раздавать квартиры по себестоимости конечно же не стоит.

к сожалению, я как раз про бездну то и говорю.
сейчас мы опять увидим банковские ставки для юрлиц выше 25, для физлиц выше 30, про ипотеку соответственно забываем, про кредиты непонятным застройщикам само собой тем более.
уже сегодня доллар 71рубль, а евро соответственно 81рубль, а сколько завтра и через месяц - не скажет никто.
и если бы только дело было в нефти. сермяжная правда жизни в том, что неприятности надвигаются по всем фронтам сразу!

а то что явление временное, так это точно. все кризисы временные.
из 2008 года не успели толком выскочить, как уже в 2014 новый наступил :)
так и живём

зато не скучно :)

ну против этого то - нечем возразить!
Brent уже 43,8, ещё какие-то 10% и чудеса наступят в полной мере!

  • 1
?

Log in

No account? Create an account